中小房企兑付压力“疫”增,美好置业现首例信托延期

文 |黄小妹 来源 | 风财讯

受疫情影响,房地产行业出现了今年第一例信托延期分配。

有消息称,2月12日,中建投信托发布信托计划重大事项报告,因全国新型冠状病毒感染的肺炎疫情爆发,借款人杭州美生置业有限公司和保证人美好置业集团股份有限公司受到一定程度影响,信托计划可能出现延期分配。

中建投信托工作人员向风财讯证实,上述消息属实。

2月14日,中建投信托再发布公告称,截至2020年2月14日,美好置业集团股份有限公司通过全国统筹调度,已向信托专户完成2亿元支付,但目前已支付资金不足以兑付本信托计划全部本息,借款人杭州美生置业申请延期支付剩余的部分信托贷款本息。根据上述情况,信托公司额外给予美好置业1个月期限。

2019年的销售、资金、政策压力,叠加疫情之下停工停售的“黑天鹅”,信托延期分配的背后,将美好置业的“难”进一步放大。

信托机构人士指出,高周转、高杠杆类的房企及中型小房企信托,仍然存在不小的兑付压力。

━━━━

信托计划始末

上述信托计划始于2019年1月。美好置业集团股份有限公司发布公告称,公司为全资子公司杭州美生置业有限公司的3.5亿元信托计划提供担保。

杭州美生向中建投信托办理信托贷款。中建投信托设立“中建投信托・安泉系列(杭州美好)集合资金信托计划”,信托计划总规模不超过人民币3.5亿元,可分期发放,各期期限12个月;贷款年利率12.8%;资金用于杭州美生在杭州市临安区的住宅项目开发建设。

资料显示,杭州美生为负责开发杭州市临安区天目医药港单元ZX11-F-39地块的项目公司。

彼时美好置业称,杭州美生项目所在区域具有较强经济实力,地块周边配套资源较为齐全,预计项目盈利前景良好,项目销售回款能够保证杭州美生在“信托计划”结束时按时、足额支付债务本息,风险可控,不会损害公司及股东的利益。

不过该项目的销售情况并不尽人意。风财讯了解到,2018年8月10日,美好置业以总价50864万元竞得15号天目医药港单元“流拍”宅地,首入临安,楼面价9700元/�O,溢价率0%,地上建筑面积52437平方米

作为美好置业集团在杭州的首作,项目美好锦玺位于临安区吴越街与天屹路交叉口,备案均价17822元/平米,由5幢高层组成,户型建筑面积约99-139方,装修情况毛坯,2020年12月交房。

透明售房网显示,美好锦玺于2019年5月1日开盘,总户数434户,截至目前可售房源358套,去化率仅为17.5%。

加之此次疫情影响,目前美好锦玺售楼处暂停接待,恢复时间另行通知。

━━━━

疫情之下美好置业难言“美好”

疫情之下,由于停工、停售,中小房企面临收入下滑、现金流短缺问题将变得更加严峻。疫情亦是一面放大镜,此次信托计划延期分配将美好置业的“难”放大。

美好置业发布2019年年度业绩预告称,归属于上市公司股东的净利润6300万元-8800万元,比去年同期下降64.63%-74.68%。

关于业绩变动原因,美好置业表示,公司装配式建筑业务处于培育期,尚未开始贡献利润。房地产业务板块预售项目期末预收款项达 90 亿元,但尚未达到结算条件,将在以后期间逐步确认收入,由此致使营业利润较上年同期减少,本报告期业绩同比下降。

营收走低进一步增加美好置业的短期偿债风险。美好置业2019年三季度末短期借款5.18亿元,一年内到期的非流动负债19.03亿元,二者合计33.69。而同期的货币资金14.66亿元,存在19.03亿元的缺口。

值得注意的是,主要从事房地产开发的美好置业总部位于湖北武汉,现已布局分别华中(武汉)区域、华南(深圳)区域、华北(北京)区域、华东(上海)区域、华西(重庆)区域。

其中,此次疫情较为严重的华中(武汉)区域是美好置业的核心重点区域,在武汉拥有“名流 人和天地”、“名流公馆”、“名流印象”、“名流世家”、“美好名流汇”、“香域花境”、“长江首玺”等多个已开发或在建项目。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示,疫情对重点布局湖北、武汉区域的此类企业影响非常大。第一、停工停售且何时解封遥遥无期,直接影响企业运营和现金流;第二、此次疫情会影响市场对此区域的长期判断与信心,无疑增加了后市的恢复难度。

柏文喜进一步分析,此类企业短期工作的核心是保现金流和活下去,长期来看要调整区域布局重心或者实现行业转型。

━━━━

中小房企兑付压力集中释放

尽管中建投信托额外给予美好置业1个月期限,但并不是所有中小房企都有这样的“特殊照顾”。

据人民法院公告网显示,截止到2月14日,2020年1月至今,全国已有98家房地产相关企业破产。

疫情叠加债务兑付期,无疑加重了中小房企生存压力。在此节点,多地地产扶持政策密集出台引发关注。

据风财讯不完全统计,截至目前,已有无锡、西安、南昌、上海、浙江在内的超10个省市相继推出了各类涉房支持政策。政策内容简短总结为:延迟或部分减免房企的相关税费;可提前预售;部分租赁企业可申请补助;更加宽松和积极的贷款支持政策;地价分期、延期支付;房地产主管部门牵头组织网上房交会,帮助房企促成线上交易。

但在合硕机构首席分析师郭毅看来,各地扶持政策的效果相对有限,在促进消费方面没有动作的话,加大生产之后,变成了库存,并没有转化成为对地产销售带来复苏的动能。

因此疫情之下,各地出台楼市扶持政策的同时,房地产信托的兑付风险依然值得关注。

中信改革发展研究院研究员贺洋同样认为,中央“房住不炒”的政策定位短期内不会动摇,各地的地产扶持政策主要目的是应对本次突发疫情导致的短期现金流冲击,重心在短期求“稳”,而非长期“扶持”。

贺洋进一步分析,就存量房地产信托业务来看,这些措施有助于一定程度上缓解房企的现金流压力,但对于高周转、高杠杆类的房企及中型小房企,仍然存在不小的兑付压力。另外,受复工程度影响,金融机构短期内可能无法落实现场尽调及合同面签等,房企新增融资未见改善。具体还要看疫情的持续时间以及后续的政策。